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据统计，总共有496万公顷的农业用地至少部分为外资所有。在短短两年半的时间内，外资持有的澳洲农田增加了470万公顷。那么，作为外籍人士购买澳洲农业土地有何限制呢？
外籍人士能否购买澳洲农业土地
首先，我们来看下农业土地的定义。根据澳洲1975年《外国收购和合并法案》，澳洲土地分为两类：农村土地和城市土地。所谓农业土地是指完全并且纯粹用于初级生产企业的土地。初级生产企业，就是初级生产在该企业生产中具有实质性并有商业目的和特点。初级生产企业的定义来自于澳洲1997年《所得税评估法》。它指的是源于土地耕种，畜牧/农业，园艺，渔业，林业，葡萄栽培或乳业的生产。出于农业土地目的的初级生产不包括业余农场，‘农村住宅’地块或用于代人放牧或采矿的土地。
根据澳洲海外投资委员会的相关规定，外籍人士若在澳洲购买总资产超过2.48亿澳元的初级生产企业则需要提出申请。换言之，购买2.48亿澳元下的初级生产企业时，外籍人士也可获得申请豁免，无需额外提出申请。值得注意的是，若外籍人士购买的农业用地不涉及初级生产企业，则必须申请购买许可。此外，在从农业土地获得权益之前，所有外国政府投资者必须通报澳洲政府并获得预先批准。而在审查农业领域的外国投资提案时，澳洲政府主要会从以下几个方面考虑提案所具有的影响：
澳洲农业资源的质量和可利用性，包括水资源
土地通行和使用
农业产能和生产率
澳洲保持作为本国和贸易伙伴可信赖的农业产品供应者的能力
生物多样性
澳洲地方和区域社区的就业和繁荣
无论投资价值多少，所有投资者——包括外国和国内投资者——都必须遵守澳洲法律。例如：所有投资者都要遵循澳洲的国家竞争政策。澳洲竞争和消费者委员会将严格审查所有可能引起竞争方面顾虑的投资提案，其中包括外国投资者对于农业供应链的企业的收购可能引发的竞争方面的影响。所有的潜在投资者同时必须取得澳洲法律所规定的其他许可，比如环境许可等。
外籍人士如何购买澳洲农业土地
简单来说，外籍人士购买澳洲农业土地大体上包含了两部分：土地和管理该土地的企业（即生意）。在澳洲，购买农业土地可以分为以下三种方式：
买土地
买生意
买土地和生意
对于外籍人士而言，可以作为投资方成为管理该农业土地的公司股东，从而获得对该农业土地的拥有权和管理权，即购买生意，或者购买带农业土地的生意。这么做有何好处呢？
首先，在澳洲购买土地需要支付印花税。而目前，购买企业时所需支付的印花税只在新南威尔士州、昆士兰州、西澳、南澳和北领地征收。如果您目前在塔斯马尼亚洲或是维多利亚州购买企业，在过户时则无需缴纳印花税。而其他各州也正计划废除企业转让印花税。可以预见，在不久的将来，到澳洲购买企业无需再缴纳动辄上万澳元的印花税。
其次，购买澳洲的企业可能符合目前投资移民的要求。当然，其前提是申请人本身需要符合一定资格，例如：年龄、资产及英语等（具体要求视签证类别而定），同时，该农场的生意报表符合移民要求。值得注意的是，澳洲法律规定有限责任公司必须有一位澳洲居民作为董事。如果您身为外籍人士，且无法满足移民澳洲的要求，那么您可能需要寻找一位澳洲本地居民与您共同担任该有限责任公司的董事。
在澳洲购买农业土地如何办理澳洲移民？
相对于在澳洲买地建房，购买农业土地设计的金额较大，为此，不少海外买家都想了解，这样大笔的投入是否能为自己移民澳洲提供便利？
目前，澳洲188创新类投资移民签证申请也可以考虑只买农场的生意（比起购买土地和生意，一般只买生意更为经济），但前提是该农场的生意报表完全满足移民要求，以及申请人本身符合该签证的申请门槛（例如，申请人公司年营业额约300万人民币）。
而188重大投资类移民（188C——500万澳币移民）没有年龄限制及英语要求，也不需打分，对于500万资金的来源证明相对宽松。但申请人必须先获得州政府担保，取得EOI 邀请才能递交签证申请，而且申请人必须投资500万澳元到规定的投资产品（例如农场生意）。为此，建议申请人可以考虑通过购买股份、收购债券、购买联合基金注资给农场主进行投资，从而满足相关条件。不过，购买农地或生意都只是一个开始，申请人还应考虑到之后一系列的经营管理问题，只有好的农场才能给申请人带来利润，满足移民要求。
根据报道，在2011~12年度, 澳洲所有获得批准的海外投资资金达到1700亿澳元，其中农业投资约为36亿澳元。农业投资占海外总投资的比例由2006~07财政年度的0.1%上升为2.1%。其中以发达国家投入最先进的科技与管理技能类别的农业投资为主。澳洲农业部长乔伊斯今日表示，海外投资对澳洲农业的发展至关重要。由此可见，身为农业大国，澳洲的农业投资还是相当鼓励海外人士投资的。
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