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最近几年，中国人投资澳大利亚房产正方兴未艾，而越来越多的华人则把目光转向了澳大利亚农场。
的确，澳大利亚地广人稀，纬度跨度大，气候多样，物产丰富，与中国相反的季节使产品有效成为互补，投资澳洲农业不仅有绝佳的地域和市场优势，还因为澳洲经济发达，政治稳定，产权私有，又使投资澳大利亚农业有着和在国内以及其它国家投资不可取代的经济优势。
纵观收购澳洲农场的队伍中，既有进军澳洲农业使之能与国内企业衔接配套，巩固自身上下游产业链的国企、私企，也有跨行业投资农业进行全球资产配置，因而能够发展可持续性产业的上市公司；还有贪恋澳洲洁净空气和健康食品、有土地情节，期望花几十万到澳洲购买小农场休闲养老的个人；近两年来更增加一些计划在澳洲投资上亿买农用地，准备搞地产开发和旅游业的高端企业。
众望如此，却由于澳大利亚和中国在农业方面的地理特征，人文环境，社会制度，法律法规，经济秩序等诸多不同，我们大洋洲际商务中心在出售澳洲农场过程中发现很多华人朋友在投资澳大利亚农场时有很多误区，有些因此而踌躇不前，有些又由于误导或错误理解而作出错误决定造成巨大经济损失。
为了疏清投资误区，现在，我们把几个带有普遍性的为大家做个概括的介绍和说明，希望能帮到需要到澳大利亚来投资农场的朋友。
误区一：在澳大利亚买一个小农场，过世外桃源的农夫生活
像一些人在中国一样，找一个相对闭塞、落后、人迹罕见，山清水秀地方，花不多的钱，打造一片远离城市喧嚣，贴近大自然，属于自己的领地，在澳大利亚也找那么地方，最好靠近海边，买一个小农场，返朴归真，过世外桃园的幸福生活。
理想很丰满，现实很骨感。
1、首先，澳大利亚政府规定，海外人士不能购买休闲农场。
澳大利亚海外人士投资管理局（FIRB）明确规定海外人士不得购买休闲农场。
所谓生活方式农场或休闲农场（lifestyle or hobby farm），是指不进行农业生产和耕作，仅供居住和休闲娱乐的住宅和土地。一般华人朋友觉得合适的，靠近中心城市的，面积如200亩以下的农场，很多都在此范畴之内。
这个不难理解。因为澳大利亚政府明确规定海外人士不可以购买二手房，休闲农场不产生农业效益，其功能也就是一个二手物业。
2、既是农场，纵是靠近城市边缘，也一样空旷肃静，寂寞难挨
中国人口密度是每平方公里143人，澳洲3人。
也就是说，在中国街道上走一小时，不到5分钟就与一个人相遇，在澳洲要走20分钟才见到一个人。
澳大利亚地广人稀，大约85%以上的人口都集中在距沿海50公里的沿海中心城市。且不要说乡下农场，即使是城郊离市中心30公里，不到一小时车程的城郊，一到傍晚便已行人稀疏，车辆锐减。
对于来自一天到晚到处都是云云攘攘的人流的中国城市居民，澳洲农场那种寂静和空旷是难以想象的。尤其到了夜晚，寂静的只剩下自己的呼吸和灵魂相伴，心中有太多杂念的人很难享受这种寂静之美。
3、农场价格不菲
近些年中国经济发展迅猛，打造出一大批高净值人群。出于各种原因，越来越多的人把目光投向了澳洲农场。
2011年澳大利亚农户家庭为93,300个，2009-10年度农场主的平均净值（包括资产和负债）为130万澳元，合665万人民币，远高于澳洲社会其它家庭的平均净值（393,000元）（*注）。所以说农场主是澳大利亚的“贵族”也不为过。
和澳洲的普通住宅一样，根据房地产的“涟漪理论”，生活方式农场的价格与面积大小和所处位置有关。离市中心或镇中心越远的农场地块越大，价格相对也越便宜。
以100万澳元所能购买的物业举例（数字仅供参考）：
澳洲农场-大洋洲际：图示物业价格与面积以及离市中心的关系
澳大利亚经济稳定，房产市场自有其发展的规律，随风而动，大起大落的投机行为很少。讨便宜、捡漏的可能性极小。
这里的生活方式农场很多是一种与大自然亲近的追求，是享受个人隐私和安静的休闲度假场所，而不是处于生活所迫的一种不得已，上百年来一直备受澳洲本地的一些名门权贵，富人名士群体的推崇和喜爱，很多时候是一种奢华。这就决定了生活方式农场往往比城市物业并不便宜。
而且由于这种农场没有产出，售出的周期相对城内物业时间长，银行贷款也就比较保守，一般最多贷款不超过70%。
所以，若要在澳洲购买农场，不足500万人民币的投资往往运作起来举步艰难，捉襟见肘。
4、再小的农场都意味着辛苦的劳作
即使符合各种条件，最后购得农场，也并不自然而然的有了那种“采菊东篱下，悠然见南山”的优雅。
选择到澳大利亚来做农场主，就要履行农场主的基本职责。
农场主的基本工作包括：除草剪枝，修整花园，栅栏维护，动物检疫，驱虫打药，刈草施肥，防火防水，道路疏通，水源保护，等等，这些都需要付出体力劳动的。
雇帮工，找管家意味着在没有或不多的收益的同时有额外一笔花销，而且工钱不低，很容易造成不盈利反贴钱的局面。
自己不劳作，或没机会、没时间打理，同时为了不花费雇人工，有人问我买了农场不管，放在那里行不行。
回答是可以的！
但农场杂乱无章，杂草丛生，有火灾隐患，侵害到他人利益，当地市政就会来干预。
而且一个荒芜的农场比一个闲置无人的住宅衰败的更快。荒芜几年，重新修复的成本要比每年维护的成本大很多。
所以拥有一个农场，不仅仅是一种劳作，更是一种责任。
误区二：买一块城边的农场，分成几块卖出去
买一个或几个处于风景区的大农场，兴建旅游小镇也同理。
一般来讲，每个农场都有至少一个地契。地契是拥有该块地产权的标志。
原则上一个地契可以盖一套住宅。分割即是一个地契上的一块地划分成多个地契的多个地块，盖多个房子。
随着城市人口的增长，城市的规模蔓延，澳大利亚当地市政府会对城镇周边农业用地的性质（乡村住宅区，乡村保护区，农业用地）重新定性，以前的农用地会变成居民住宅或商业用地。
但这个过程非常缓慢。
一般来讲，土地变性，从农用地变成开发地对于物主来说是最大的利益套现，因此为大多物主和开发商所热衷和追逐。
比如我们前两天带客人看的据墨尔本80公里的小镇边缘一块30多英亩的地，由于当地市政府的城市边界规划，从农用地（Rural）变为了“城市发展地”（Urban Growth Zone），市政估价（以市政税Council Rates而言）从66万直接跃到114万。
从原则上讲，每户居民都有申请土地分割或土地变性的权利，但批准与否取决于当地政府，以及当地的整体规划。政府会根据城市规划对当地土地使用和地块大小，根据基础设施，给排水和离中心城镇远近，明确规定各个区的最小地块是0.4公顷，0.8公顷，5公顷，10公顷，40公顷抑或是100以上。往往一块城市边缘的农用地从申请变性到开发成密集型居民区八到十年以上也有可能，而一个远离市区的农用地是很难开发成密集型多户主的民用住宅区的。
因此，有人想在稍远处买一块大农场，分割成几块卖给亲友，或购买一个或几个大农场搞地产开发，建旅游小镇基本不可能。
农场开发项目举例1：
有一位朋友2003年花20万澳元在城边买了30英亩的农用地，没有住宅，因为太小，没有任何农业收益。2015年以近800万澳元以“没有批文的城市发展开发地”卖出。其时周边已陆续是住宅和商业开发地盘。
大洋洲际图片：澳大利亚城乡界限 – 澳大利亚对土地变性开发有严格限制
农场开发项目举例2：布里斯班和黄金海岸之间的新城提案
布里斯班和黄金海岸之间的距离78公里，1小时车程。
2016年9月初，一家地产公司（Canford Property），借中国开发商大举进入澳大利亚房地产业之势，向昆士兰州政府有关部门提出了一项审批提案，要把位于布里斯班和黄金海岸之间的248个农场打造成相当于迪尼斯主题公园一样的开发项目。
此提案涉及248个物业，总共面积有6117公顷，涉及40个甘蔗种植和肉牛养殖农场主。
倡议者希望销售价格超过10个亿澳元。
来自悉尼的一位前建筑设计师和一位股票商是高尔夫球爱好者，12年前认识并成为朋友。退休移居到黄金海岸后遇到了另一位高尔夫爱好者农场主，交谈之余发起此议案。目前三人一同充当40个农场主的协调和说服工作。
目前该地区的支柱产业为种植甘蔗，目前的甘蔗价格低廉，蔗糖供应岌岌可危。如果项目得到批准，意味着当地的蔗糖厂使命的终结。
这个地块位于诺崴尔山谷，将被建造成澳大利亚最大的规划型城市，包纳教育，住宅，零售商店和商业物业，其中，该地区1/3的面积提议设计成绿地，计划2030年容纳10.5万人口。
该项目西邻M1高速公里，莫顿湾和两条河之间，比冲浪者天堂面积大十倍。
无论该项目的买主是谁，都将作为开发提案主体设计方，负责协调政府部门的审批，组织住宅和商业开发商完成该项目所必须的庞大的基础设施。
然而该公司正在发起该项目的促销，并声称已经与一些中国大开发商、主题公园建筑商进行接洽，要替代迪尼斯，在黄金海岸建立世界上最大的主题公园。
政府官员认为这是一个积极的项目，可以增加就业人数，提高旅游产业的知名度。
政府批文和土地变性将是这个项目的主要障碍之一，很可能要等十年才会有成果。
该项目所占土地目前定性为“农用地”，隶属黄金海岸市区规划暑。该署去年（2015年）有特别批注：“土地用途不得影响、侵占或冲击甘蔗种植”。
该项目涉及的地区赫然在册。
这意味着如果必须开发的话，州政府需要对这个项目特别立法。
澳大利亚农场开发-黄金海岸和布里斯班之间的新城提案
农场开发项目举例3：
位于布里斯班西南33.4公里的住宅、商业开发项目Springfield目前已经开发23年。这是澳大利亚第一个私人营建的城市，也是最大的整体规划社区，共2860公顷，由一位来自斯里兰卡的商人于1992年以790万澳元价格购买。目前共投入资金 120个亿。当时当地人口共 18000人左右，目前人口32,000，每年增加2000个人次。
布里斯班西南开发新区审批用时23年
所以，在澳大利亚做农用地开发，除了通晓澳洲法规和当地发展规划外，还需要有前瞻性。对于个体投资人来说，资金固然重要，但更重要的是要有耐心。
误区三：购买一个澳大利亚农场就可以长期住在澳洲自己打理农场
就是很多朋友问，我买一个农场是不是就可以住在澳洲，自己打理农场。
来到澳大利亚的境内的所有外国人都要有合法签证。签证是任何一个政府给非本国公民来到本国境内所颁发的通行证，详细规定了非本国公民来到本国境内后可做和不可做的事情。
澳大利亚政府，和所有国家一样，给需要入境澳大利亚的海外人士颁发有有旅游签证，学生签证，探亲签证等等。澳大利亚政府认为取得澳大利亚签证是一种特权，各种签证类型都有关于可以居住多久，是否可以工作，可以从事哪些活动的详细规定，来到澳大利亚境内的人要严格按照签证类别遵守这些规定。
购买澳大利亚农场是一种商业行为。这种商业行为可能包括商务考察，物业交易，农场运作，农场管理等等。持续的时间有可能三个月，半年甚至更长。但从事的人员要严格按照澳大利亚政府颁发的签证行事，不可逾期不归或从事签证类别不许可的活动，比如领取薪酬的工作。
澳大利亚政府不限制海外人士购买农场，但并不意味着赋予购买农场人无限制居留澳洲的权利。换句话说，买农场和移民澳洲是两码事。买农场只是移民澳洲诸多条件中的一项。而移民澳洲还需要结合个人的其它条件，比如个人资产，英语程度，专业水平，年龄大小，投资额度等限制。一般来讲，购买农场是否可以移民只是针对某个个体诸多评判标准的四分之一项。
所以，要想购买农场并想长期留在自己的农场工作，只能按照自己的情况向澳大利亚有关部门申请移民，移民申请通过后才可以达到住在农场，自己管理农场的目的。
我们大洋洲际在长期销售农场的服务过程中，应广大客户的要求，与专业的移民专家一起，打造出一个“买农场办移民”专项服务，欢迎有兴趣的朋友就此项服务联系我们。
对于购买农场暂时无法居住澳洲的朋友我们还有专门设立了农场管理公司，全面管理或监管农场的日常运作，以解决购买农场的后顾之忧。
误区四：澳大利亚人少地广，土地便宜，农场越大越便宜越好
澳洲的土地价格除了所处位置离城市距离有关之外，还有一个非常重要的决定因素是产出和回报。
产出和回报往往和面积大小并不完全成正比。像奶牛农场，果蔬农场，往往面积不大，但因为有大量水权或水资源丰富而回报较高，所以价格比同等面积的肉牛农场贵很多。
在澳洲买农场其实买的不是土地，而是水！
毛主席很早就说过，水利是农业的命脉。
在水资源极其匮乏的澳洲尤其如此。
没有水的土地，农作物耕种、牛羊载蓄量都受到限制。
同时，澳大利亚政府不允许拦河筑坝（供牲畜饮水的池塘除外），即使河流从你家农场过，也并不意味着你可以肆意使用河水灌溉。
因此，一个1000英亩的牧场是养100头牛还是养300头牛，取决于所处位置的水设施和天然气候条件。
在同样劳动力成本的情况下，100头牛和300头牛的回报显然是不一样的。
因此，一个非常便宜的农场尽管面积非常大，但产值低，回报也就低。
反之亦然。
误区五：澳大利亚澳大利亚地广人稀，很多地荒芜，到澳大利亚来买一块地来“开发”农场
来到澳洲，你看到一家一户大门紧闭的楼房公寓，房前屋后栅栏环绕的郊外别墅，围栏圈护界限分明的乡间农舍。
然后来到乡下，看到大片大片的杳无人烟的荒地，可能开车几个小时不见人影，甚至不见来往车辆。于是，就觉得买下一块这样的地方，开发成“自己的”农场。
也有很多人凭想象，认为澳大利亚地广人稀，广大内陆是鸟不拉屎的地方，大片大片的土地等待开发。
对不起，无论你走到澳大利亚的哪个角落，无论你看得到人影看不到人影，看得到栅栏看不到栅栏，这些土地都是有主人的！有可能属于当地政府，有可能属于女皇，有可能属于私人。但无论是公有还是私有，都不可能随意占有，毋宁说开发。
各个州的土地部门对自己境内的所有土地都有编号，有明确的边界，面积和物主明细。
由于地役权，某些农场超巨大，一些政府的公路不得不从某家农场穿过。因此，当你惬意的在一望无际的澳洲内陆田野驾车奔驰时，当心，你正在别人的领地里通过。
（未完待续）
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